Si un inquilino deja de pagar la renta mensual el propietario ahora si podrá hacer valer sus derechos como dueño del bien. Sin embargo, es necesario tomar en cuenta algunos detalles que deben estar explícitos en el contrato y la forma en que debe realizarse para que tenga dicha validez.
En marzo de este año se aprobó la Ley N° 30933, que crea un procedimiento de desalojo vía notarial respecto de bienes inmuebles ocupados por arrendatarios o subarrendatarios morosos o cuyos contratos han vencido. De esta forma, esta ley propone que únicamente se recurra al Poder Judicial para solicitar la ejecución del proceso con auxilio de la fuerza pública.
Para proceder con el llamado “desalojo notarial express”, se deberán seguir algunos pasos:
1.- En cuanto al contenido del Contrato de Arrendamiento deben estar presentes:
a) Una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario para la restitución del inmueble por vencimiento del plazo de contrato o por la resolución del arrendamiento por falta de pago de la renta. b) Una cláusula de sometimiento expreso a la ley que contenga de manera expresa e indubitable la decisión de las partes que, ante la configuración de cualquiera de las causales de desalojo previstas en la ley, se someten a la competencia del notario para la constatación de dicha causal y la ejecución del desalojo por parte del juez de paz letrado, y c) Número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del sistema financiero o en una cooperativa de ahorro y crédito supervisada por la SBS, para que el arrendatario abone la renta convenida en el contrato de arrendamiento.
2.- En cuanto al Contrato de Arrendamiento, este debe estar contenido en uno de los siguientes:
a) Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA) o, b) Escritura pública.
3.- En caso de ser necesario, el procedimiento ante notario para la constatación de las causales de desalojo es:
a) Presentar ante notario la solicitud de desalojo notarial indicando claramente la causal. b) Una vez admitida la solicitud, el notario cursará una comunicación notarial al arrendatario, comunicándole el inicio del procedimiento y le otorgará un plazo de 5 días hábiles para acreditar no estar incurso en alguna de las causales de desalojo. c) El notario, con la respuesta del arrendatario presentada dentro del plazo antes señalado, constata si se configura alguna de las causales de desalojo previstas en la ley. d) El trámite de desalojo notarial finaliza si no se configura alguna de las causales de desalojo previstas en la ley o las partes acuerdan su finalización en cualquier momento del procedimiento.
4.- Finalmente, se realizará el trámite judicial de lanzamiento:
a) Una vez finalizada la etapa notarial, se formula solicitud de lanzamiento dirigida al juez de paz letrado competente. b) Dentro del plazo de 3 días hábiles de recibida la solicitud y las copias legalizadas del expediente, el juez de paz letrado verifica los requisitos de la solicitud y emite la resolución judicial en la que dispone el lanzamiento contra el arrendatario o contra quien se encuentre en el inmueble; así como, la orden de descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o de encontrarse cerrado el inmueble. La resolución judicial es impugnable sin efecto suspensivo. c) El juez de paz letrado cursa oficio a la dependencia correspondiente de la Policía Nacional del Perú, para que en el plazo de 2 días hábiles contados desde el día siguiente de la notificación, obligatoriamente y bajo responsabilidad, preste asistencia y garantía para la ejecución del desalojo en la forma y plazo indicados en su resolución judicial. d) Culminado el trámite de lanzamiento, el interesado podrá solicitar ante el mismo juez de paz letrado el pago de costas y costos del proceso, así como el de los servicios notariales derivados del desalojo, conforme a lo dispuesto en los artículos 417 y 419 del Código Procesal Civil.
Aunque cada vez es menos común todavía existen casos de malos inquilinos, por lo que es importante contar con un Agente Inmobiliario que realice una evaluación de los potenciales clientes y apoye con la revisión de los documentos de alquiler.